• 电子商务推进了零售和工业资产的从头订价

    零售

      对于许多投资者来说,REITs提供了投资高质量商业地产的机会,但同时也增加了流动性的便利。然而,这种流动性伴随着更高的衡量波动性,对一些投资者来说,这削弱了REITs相对于私人房地产投资的吸引力。然而,这些投资者忽视了REIT市场,因为REIT流动性为投资者提供了对私人房地产的独特洞察力:实时价格发现。在CenterSquare,我们开发了一个专有数据库,帮助我们通过REIT市场使用1.5万亿美元的房地产价格来洞察未来潜在的私人房地产定价。

    电子商务推进了零售和工业资产的从头订价

      这种观点尤其能说明问题,因为我们看到了零售和工业地产类型的重新定价,因为电子商务重新定义了消费支出趋势。随着更多的销售额转移到网上,零售商们在竞争中苦苦挣扎,物流公司也在获得回报。对零售和物流公司的不同影响,迅速影响了它们所占据的房地产的基本面,为零售地产制造了长期的逆风,为工业地产制造了长期的不利因素。

      虽然这些趋势对私人房地产定价的影响直到最近才显现出来,但对于那些关注REIT市场的人来说,零售和工业方面的问题早在2016年就出现了。REIT市场开始正确地暗示,零售上限利率正在上升到几十年来从未见过的水平,而工业上限利率正走向历史最低点--我们今天在私人房地产市场上看到了这一点。这些信息对私人房地产投资者的好处是显而易见的:利用REIT市场的实时和前瞻性定价信息可以帮助指导更好的投资决策。

      有趣的是,尽管私人市场零售和工业地产的重新定价目前正如火如荼地进行,但由于出现了几个新的因素,REIT市场目前正在经历重新定价趋势的稳定。

      在零售房地产投资信托基金中,上限利率似乎已经达到了一个上限,因为估值正在让位于机会主义的私有化出价。这一过程始于2017年末上市的房地产市场,当时我们看到通用增长地产(General Growth Properties)、韦斯特菲尔德(Westfield)和英图地产(Intu Properties)因估值过低而被收购。此外,美国的税收改革赋予消费者和零售商更多的消费能力。考虑到有能力将资本再投资于商店和供应链,零售商现在变得更加乐观。这些基本面因素再次迅速影响到零售物业,因为业主们看到了健康的销售、房客需求的增加和租赁的进展。

      值得注意的一个重要因素是,零售估值在质量驱动下出现了明显的分歧。随着零售商合理安排他们的实体足迹,实体零售空间正变得更具战略性。问题是商店的数量一直保持不变,但现在零售商减少了。问题不在于租金的大幅度下降。这是因为低质量的物业业主发现很难找到租户,因此,他们要么面临空置,要么面临大量资本支出,将资产重新用于不同用途。事实上,这就是导致oft报价的零售“分叉”的原因,高质量的资产在最好的地点看到稳定的基本面,在第二和第三地点的低质量资产面临过时的风险。在工业领域,由于供应正在赶上需求,REIT隐含的上限利率似乎在经历了强劲的压缩后,已跌至最低水平。

      在CenterSquare,我们发现REIT隐含上限利率的变动对私人市场的上限利率的预期有很大的帮助。我们相信,关注这些REIT市场信号有助于为私人房地产投资者做出更好的决策。无论是帮助确定工业上限利率的新低,还是为了稳定零售行业更高的上限利率,REIT隐含的上限利率都可以描绘出商业房地产基本面不断变化的实时图景。

      在上面的分析中,CenterSquare对零售和工业部门使用专有的REIT隐含上限利率。CenterSquare的REITCapRate透视报告包含有关这些上限比率的方法的信息。

      本文所作的陈述和得出的结论没有得到保证,仅仅是中央广场投资管理公司员工的意见。本条中的材料仅供一般参考,并不打算为任何特定证券或商品的购买或销售提供具体的投资建议或建议。这里包含的某些信息是基于外界来源,认为是可靠的,但其准确性没有得到保证。

    本站文章源于互联网采集,如有侵权请发邮件联系我们,我们在第一时间删除。 转载请注明:电子商务推进了零售和工业资产的从头订价 零售

    2019-11-27 05:09